건폐율과 용적률 – 개념과 차이점

 

 

1. 건폐율과 용적률이란?

건폐율과 용적률은 건축 가능한 건물의 규모를 결정하는 법적 기준입니다. 도시계획과 부동산 개발에서 중요한 요소로, 토지 이용의 효율성을 결정합니다.

2. 건폐율이란?

📌 건폐율 개념

건폐율(建蔽率, Building Coverage Ratio)은 **대지 면적 대비 건물이 차지하는 면적의 비율**입니다. 건물이 대지에서 차지하는 면적이 클수록 건폐율이 높아집니다.

📌 건폐율 계산 공식

건폐율 (%) = (건축 면적 ÷ 대지 면적) × 100

📌 건폐율 예시

• 대지 면적 1,000㎡에 건물 바닥 면적이 500㎡ → 건폐율 50%
• 건폐율 60% 제한 시, 건축 가능한 바닥 면적은 600㎡ 이하

📌 건폐율 규제 목적

• ✅ **공개 공간 확보** – 건물 사이의 공간 유지
• ✅ **도시 경관 보호** – 과밀 개발 방지
• ✅ **채광·통풍 확보** – 거주 환경 개선

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3. 용적률이란?

📌 용적률 개념

용적률(容積率, Floor Area Ratio)은 **대지 면적 대비 건물 전체 연면적의 비율**을 의미합니다. 용적률이 높을수록 더 높은 건물을 지을 수 있습니다.

📌 용적률 계산 공식

용적률 (%) = (건축물 연면적 ÷ 대지 면적) × 100

📌 용적률 예시

• 대지 면적 1,000㎡에 5층 건물(층별 500㎡) → 연면적 2,500㎡ → 용적률 250%
• 용적률 300% 제한 시, 총 연면적 3,000㎡ 이하 가능

📌 용적률 규제 목적

• ✅ **도시 밀도 조절** – 지나친 고층 개발 방지
• ✅ **교통·기반 시설 부담 완화**
• ✅ **주거 환경 개선**

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4. 건폐율과 용적률 비교

구분	건폐율	용적률
의미	대지에서 건물이 차지하는 면적 비율	대지 대비 건축물 전체 연면적 비율
계산 방식	(건축 면적 ÷ 대지 면적) × 100	(연면적 ÷ 대지 면적) × 100
영향	건물 배치·건물 밀도	건물 높이·연면적
규제 목적	공개 공간 확보, 환경 보호	도시 밀도 조절, 기반 시설 부담 완화

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5. 건폐율과 용적률이 적용되는 지역별 기준

지역	건폐율	용적률
주거지역	50~60%	100~300%
상업지역	70~90%	400~1,500%
공업지역	60~70%	200~500%

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6. 건폐율·용적률과 부동산 투자

📌 높은 용적률 = 개발 가능성 ↑

• 📈 **도심 상업지역** – 고층 건물 개발 가능
• 📈 **재건축·재개발 지역** – 용적률 증가로 수익성 상승

📌 낮은 건폐율 = 쾌적한 환경

• 🌳 **주거지 가치 상승** – 공원·녹지 확보
• 🚗 **주차 공간 확보** – 넓은 단지 조성

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7. 결론 – 건폐율과 용적률의 중요성

건폐율과 용적률은 도시 개발과 부동산 가치에 직접적인 영향을 미칩니다. 높은 용적률은 **개발 가능성을 높이는 요소**, 낮은 건폐율은 **쾌적한 주거 환경**을 조성하는 요인입니다.

도시계획 규제와 개발 방향을 잘 이해하면, 부동산 투자 및 건축 설계 시 유리한 판단을 할 수 있습니다.

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8. 추가 정보 확인하기

• 국토교통부 건축법
• 서울시 도시계획 정보

서울특별시 - 동행·매력 특별시 서울

 

www.molit.go.kr