준주거지역이란? (개념과 활용)

 

 

**준주거지역(準住居地域)**은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정의하는 **도시 용도지역** 중 하나로, **주거 기능을 기본으로 하면서도 일부 상업 기능을 허용하는 지역**을 의미합니다.

주택과 함께 **상업 시설(근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 등)이 혼합될 수 있는 지역**이며, 일반 주거지역보다 **고밀 개발이 가능하여 부동산 개발 및 투자 가치가 높은 지역**으로 평가됩니다.

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1. 준주거지역의 법적 기준 및 용적률

준주거지역은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 **국토계획법**) 제36조에 따라 정의되며, 「건축법」 및 각 지자체 조례에 따라 구체적인 용도와 건축 규제가 달라질 수 있습니다.

구분	건폐율(%)	용적률(%)	허용 용도
준주거지역	70% 이하	200~500%	주거시설, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설

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2. 준주거지역에서 허용되는 건축물

📌 주거 기능 중심

- 공동주택 (아파트, 연립주택, 다세대주택)
- 오피스텔 (주거 및 업무용으로 활용 가능)

📌 상업·업무 기능 허용

- 근린생활시설 (편의점, 식당, 카페, 학원 등)
- 업무시설 (소형 오피스, 사무실)
- 숙박시설 (호텔, 고급 게스트하우스 일부 허용)

📌 기타 가능 시설

- 의료시설 (병원, 의원, 약국)
- 문화·체육시설 (영화관, 피트니스센터)

📌 금지 또는 제한 시설

🚫 대형 유흥시설 (나이트클럽, 단란주점 등)
🚫 제조업 공장 (소규모 공방 제외)

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3. 준주거지역 활용 사례

📌 1) 재개발·재건축 지역에서의 활용

- **주거와 상업 기능이 결합된 복합단지 개발**
- 예) **서울 마포구, 용산구의 역세권 준주거지역 내 고층 아파트 + 상업시설 복합개발**

📌 2) 오피스텔 및 임대주택 개발

- **소형 아파트 및 오피스텔 공급을 통해 임대수익 창출 가능**
- 예) **강남, 여의도, 성수동 등에서 업무지구와 연계된 고급 오피스텔 개발**

📌 3) 상업시설과 주거시설의 혼합 개발

- **저층에는 상업시설, 상층에는 주거시설 배치 가능**
- 예) **1층 상가 + 2~5층 주거 공간 (상업주거 복합건물)**

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4. 준주거지역 투자 시 장점과 주의할 점

✅ 장점 (투자 메리트)

✅ **높은 용적률 적용 가능** → 일반 주거지역보다 개발 밀도가 높아 **수익성 증가**
✅ **다양한 용도로 활용 가능** → 주거, 상업, 업무 기능을 혼합하여 **수익 극대화**
✅ **역세권, 도심 지역과 인접** → 유동인구가 많아 **임대 수익 기대 가능**

⚠️ 주의할 점

⚠️ **대형 상업시설이 제한됨** → 100% 상업지역처럼 대형 쇼핑몰, 백화점 개발이 어려움
⚠️ **용적률 차이에 따른 사업성 검토 필수** → 지자체별로 용적률 차이가 커 **사전 검토 필요**
⚠️ **주거 환경 저해 가능성** → 상업시설이 많아지면 **소음·교통 문제 발생 가능**

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5. 결론 – 준주거지역의 가치와 전망

✔ **주거와 상업 기능을 모두 갖춘 지역으로 투자 가치가 높음**
✔ **오피스텔, 상가주택, 복합개발 등 다양한 개발 방식 가능**
✔ **향후 역세권·도심 재개발에서 활용도가 더욱 증가할 전망**

📢 관련 정보:
국토교통부 용도지역 정보 | 서울시 도시계획 자료

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